Posted on 23/05/2013 by apostol
На рынке недвижимости стремительно надувается пузырь. Такие оценки озвучивают многие риэлторы, но в приватных беседах. В публичных же комментариях аналитики куда более осторожны: рынок стабилен и привлекателен для инвестиций.
В начале 2013 г. прогнозы аналитиков рынка недвижимости были многообещающими: глобальные кризисы позади, серьезных колебаний цен не предвидится. Пока повода сомневаться в прогнозах не было. Во всяком случае, ни внезапных обвалов, ни головокружительных взлетов пока не случилось.
Во втором полугодии общий тренд должен сохраниться: в разных регионах России и независимо от сегмента (будь то жилой эконом или офисный премиум) цена на квадраты будет плавно расти в периоды улучшения общего экономического климата и корректироваться, реагируя на всевозможные кризисы и политические обострения.
Впрочем, не стоит сбрасывать со счетов мнение экспертов, которые прогнозируют иной сценарий развития событий. Так, в одном из своих выступлений аналитик финансовой компании Aforex Нарек Авакян заявил, что «цены на недвижимость не соответствуют текущему спросу». Поэтому, по его прогнозу, в ближайшие несколько лет квадрат будет падать в цене, пока стоимость на недвижимость не станет «справедливой».
Как бы ни развивались события, в выигрыше останутся платежеспособные инвесторы. Главное, говорят эксперты, вкладываться в качественные объекты. Под «качественными» в данном случае следует понимать новостройки с оптимальным соотношением цены и качества. Дальнейшая судьба инвестиции напрямую зависит от того, в какую сторону «качнется» рынок.
Чтобы понять, как «качался» рынок в первом полугодии, «ДК» собрал информацию о ценах на недвижимость в восьми российских мегаполисах*. По большинству позиций видно, что прогнозы аналитиков о плавном росте на 10% в год оправдывают себя. Впрочем, не везде. Например, в Москве цены на загородную недвижимость демонстрируют уверенный спад.
Аналитики говорят, что это связано с перенасыщением рынка: предложение опережает спрос.
Нужно, конечно, понимать, что в подобных статистических отчетах приведены усредненные показатели. Но даже с такой оговоркой сложно отделаться от ощущения, что рынок затаился. Вопрос лишь в том, что это — сезонная стагнация или затишье перед бурей.
Москва
Квартиры в среднем: 202 025 руб./кв. м. +2,49% с начала 2013 г.
Загородное жилье: от 6 до 93 млн руб. за объект (‑6,68% за последние 12 месяцев). Офисы: 152 469 руб./кв. м (‑9,59% с начала 2013 г.). Аренда 1‑комнатной квартиры: 35 410 руб. в месяц (‑2,69%). Аренда офиса: 13 809 руб./кв. м в год (‑19,83%). Аренда торговых площадей: от 10 до 160 тыс. руб./кв. м и выше (+11,86%).
Екатеринбург
Квартиры в среднем: 67 654 руб./кв. м. +2,96% с начала 2013 г.
Новостройки: 60‑66 тыс. руб./кв. м. Вторичный рынок: 68 689 руб./кв. м (+2,85%). Загородное жилье: в среднем 8‑10 млн руб. за объект (+2,35% с начала 2013 г.). Офисы: 68 177 руб./кв. м (+1,7%). Аренда 1‑комнатной квартиры: 18 215 руб. ежемесячно (‑7,93%). Аренда офиса: по данным Уральской палаты недвижимости, в среднем ставка составляет 11 760 руб./кв. м в год (‑7% с начала 2013 г.). Аренда торговых площадей: средний показатель по городу — 36 120 руб./кв. м в год (+6%).
Нижний Новгород
Квартиры в среднем: 65 000 руб./кв. м. +6,48% с начала 2013 г.
Новостройки: 69 030 руб./кв. м (по данным аналитического центра «Индексы рынка недвижимости», цены повысились на 35,4% за последние 12 месяцев). Вторичный рынок: 63 тыс. руб./кв. м (+6,85%). Загородное жилье: 9,7 млн руб. за объект (‑4,22% с начала 2013 г.). Офисы: 61 504 руб./кв. м (+10,26%). Аренда 1‑комнатной квартиры: 13 726 руб. ежемесячно (+1,08%). Аренда офиса: около 6 тыс. руб. за квадрат в год (+6,43%). Аренда торговых площадей: в среднем 9‑10 тыс. руб./кв. м в год.
Ростов‑на‑Дону
Квартиры в среднем: 59 813 руб./кв. м. +1,07% с начала 2013 г.
Новостройки: 52 924 руб./кв. м (‑1,24%). Вторичный рынок: 60 550 руб./кв. м (+1,34%). Загородное жилье: около 19 млн руб. за объект (‑4,6%). Офисы: 68 972 руб./кв. м (+12,31%). Аренда 1‑комнатной квартиры: 14 тыс. руб. в месяц (+0,32%). Аренда офиса: 7 365 руб./кв. м в год (‑11,6%). Аренда торговых площадей: 12 320 руб./кв. м в год (‑7,1%).
Казань
Квартиры в среднем: 57 600 руб./кв. м. +5,2% с начала 2013 г.
Новостройки: 51 392 руб./кв. м (по данным аналитического центра «Индексы рынка недвижимости», цены повысились на 1,2% за месяц). Вторичный рынок: 58 592 руб./кв. м (+3,95%). Загородное жилье: в среднем 6,2 млн руб. за объект (+6% за последние 12 месяцев). Офисы: 54 862 руб./кв. м (+0,28% за месяц). Аренда 1‑комнатной квартиры: 13 597 руб. ежемесячно (+5,37% с начала 2013 г.). Аренда офиса: 7 100 тыс. руб. за квадрат в год (в среднем динамика за последний месяц — 6,13%). Аренда торговых площадей: 11 172 руб./кв. м в год.
Красноярск
Квартиры в среднем: 56 982 руб./кв. м. +2,21% с начала 2013 г.
Новостройки: 55 062 руб./кв. м (+1,39%). Вторичный рынок: 57 236 руб./кв. м (+2,52%). Загородное жилье: 6,3 млн руб. за объект (+7,2%). Офисы: 66 627 руб./кв. м (‑2,42%). Аренда 1‑комнатной квартиры: 13 352 руб. ежемесячно (‑0,48%). Аренда офиса: 8 373 руб./кв. м в год (‑1,89%). Аренда торговых площадей: 14 233 руб./кв. м в год (+31,2% — по данным «Росриэлт недвижимость»).
Новосибирск
Квартиры в среднем: 52 596 руб./кв. м. +0,5% с начала 2013 г.
Новостройки: 46 860 руб./кв. м (‑3,22%). Вторичный рынок: 55 546 руб./кв. м (+2,69%). Загородное жилье: около 10 млн руб. за объект (‑6,27% с начала 2013 г.). Офисы: 45 962 руб./кв. м (+7,4%). Аренда 1‑комнатной квартиры: 11 638 руб. ежемесячно (‑10,55%). Аренда офиса: 7 911 руб./кв. м в год (+9,56%). Аренда торговых площадей: 12 515 руб./кв. м в год (‑5%).
Челябинск
Квартиры в среднем: 42 607 руб./кв. м. +0,79% за месяц.
Новостройки: 42 251 руб./кв. м (+1,21% за месяц). Вторичный рынок: 42 796 руб./кв. м (+0,74%). Загородное жилье: в среднем 5,8-6 млн руб. за объект (-3,14% за месяц). Офисы: 44 216 руб./кв. м (+8,78%). Аренда 1-комнатной квартиры: 12 433 руб. ежемесячно (+0,66%). Аренда офиса: 7 800 тыс. руб. за квадрат в год (-0,95%). Аренда торговых площадей: от 6-8 тыс. руб./кв. м в год.
Юлия ШАЕХОВА
Мнения
Рост цен на недвижимость не компенсирует инфляции
Александр Астахов, исполнительный директор компании Rolband & Partners (Новосибирск)
Во втором полугодии 2013 г. возможны несколько вариантов динамики цен на вторичном рынке. Наименее болезненными могут быть следующие. Первый — это продолжение наметившейся в первом полугодии тенденции нулевых или незначительных темпов роста, то есть, по сути, завуалированное снижение цен на недвижимость, поскольку оно не компенсирует инфляции. Второй вариант — незначительные колебания темпов прироста, при внешне «стабильных» ценах.
Цены на жилье не упадут
Евгений Гаврилов, генеральный директор ГК «Химметалл» (Новосибирск)
Я не вижу пока предпосылок для падения цен на жилую недвижимость в Новосибирске. В первом квартале в среднем по рынку был небольшой рост цен, сейчас – стагнация, которая продлится до осени. А в целом по итогам второго полугодия, думаю, будет рост цен в пределах инфляции – на 7-8% в годовом исчислении. Конечно, в отдельных сегментах ситуация может кардинально отличаться. Так, например, маленькие квартиры эконом-класса сейчас растут в цене, но если до конца года на рынке сильно увеличится предложение такого жилья, то коррекция цен будет неизбежной. Что касается коммерческой недвижимости, то планы известных девелоперов (например, возведение ТРЦ на ул. Гоголя, расширение «Ауры» и «Меги»), безусловно скажутся на ставках аренды, но это произойдет уже в 2014-2015 гг.
Цены на недвижимость во втором полугодии 2013 г. не изменятся
Борис Горелик, генеральный директор ГК «Триумф» (Нижний Новгород)
Нижегородский строительный рынок массового жилья монополизирован, он держится на руках нескольких строительных компаний, которые не позволяют снижаться ценам на жилую недвижимость. С другой стороны, эти компании взяли высокий уровень жилищного строительства в сегменте «эконом», что помогает им не расти в цене. То есть цены во втором полугодии 2013 г. изменятся на соразмерно инфляции, либо останутся на том же уровне. Если говорить о жилье высокого класса, то особого роста цен там также ожидать не стоит, потому что спрос на такое жилье очень низкий.
Если не будет кризиса, рост цен на жилую недвижимость составит 6-7%
Татьяна Романчева, директор нижегородского центра «Научной экспертизы»
Если во втором полугодии 2013 г. случиться кризис, то спрогнозировать цены на жилье не получится, потому что при экономическом обвале все продажи приостановятся вообще. 80% жилья в городе куплено в ипотеку, в кризис в никто ее брать не будет. Если смотреть абстрагировано от кризиса, то сейчас цены растут примерно на 6-7% за квартал. И у меня нет оснований полагать, что в ближайшее время темпы роста увеличатся или, наоборот, снизятся, у меня нет.
Деловой Квартал