Posted on 06/09/2013 by apostol
Цены на квартиры в Новосибирске: вторичный рынок дрогнул?В июне на рынке вторичного жилья Новосибирска случилось удивительное событие: после полутора лет активного роста цены дрогнули. Одни эксперты считают, что это смена тренда, другие связывают случившееся с погодой, а третьи списывают все на статистическую погрешность. Что же происходит на самом деле?
Данные о том, насколько снизились цены на квартиры в Новосибирске, разнятся, как и прогнозы на будущее. Тем более что по ряду позиций – например, на квартиры-студии, цены только выросли. В любом случае текущая ситуация хороша для покупателей: стоимость квартир не завышена, есть недорогие варианты, уверяют специалисты.
Цены: вниз или вверх?
По данным компании Rolband&Partners, в июне 2013 года на вторичном рынке новосибирского жилья зафиксировано незначительное (0,2%) снижение цен. «Их прирост начал снижаться с осени прошлого года, – комментирует ситуацию Александр Астахов, исполнительный директор Rolband&Partners. – Если в ноябре он был 1,5% в месяц, то в мае уже 0,1%. В июне цены «дрогнули», и после полутора лет положительной динамики произошло первое их – пусть незначительное – но снижение».
Первый летний месяц для вторичного рынка недвижимости Новосибирска, по данным Rolband&Partners, завершился с такими показателями: 1-комнатные квартиры – 64,2 тыс. руб. за 1 кв. м, 2-комнатные – 60,1 тыс. руб., 3-комнатные – 60,2 тыс. руб. Средняя цена предложения на вторичном рынке квартир в июне составила в 61,4 тыс. руб. за «квадрат».
То, что вторичное жилье Новосибирска немного подешевело, подтверждают и данные агентства недвижимости «Жилфонд». По сравнению с маем 2013 года риэлторы отмечают снижение цен на 0,3%. По данным агентства, 1-комнатные квартиры в Новосибирске сегодня продаются в среднем по 64 тыс. руб. за «квадрат», 2-комнатные – 60,5 тыс. руб., 3-комнатные – 60,2 тыс. руб.
Однако у аналитиков компании «Сибакадемстрой Недвижимость» другие данные. Их цифры утверждают: средняя цена предложения на вторичном рынке квартир Новосибирска во II квартале 2013 года, напротив, выросла на 0,2 % по сравнению с I кварталом и составила 60,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Другими словами, цену за «квадрат» здесь оценивают ниже, чем в Rolband&Partners, но общего снижения цен не отмечают.
О том, что жилье дорожало – как по итогам июня, так и всего первого полугодия – свидетельствуют и данные мониторинга, проводимого компанией RID Analistics. По ним средняя цена 1 кв. м. вторичного жилья в июне (60,6 тыс. руб.) оказалась на 0,8% выше, чем в мае. «На вторичном рынке продолжается неуклонный рост, который начался в конце 2010 года, – считает Елена Ермолаева, директор RID Analytics. – За первое полугодие квартиры подорожали на 2,4%».
Во всем виновата погода
Так или иначе, колебания цен на вторичном рынке квартир Новосибирска аналитики называют незначительными, а ожидания резкого снижения стоимости «квадрата» – пустыми. Средняя цена предложения остается стабильной, все подвижки – в пределах статистической погрешности. По мнению специалистов АН «Жилфонд», такая ситуация сложилась на вторичном рынке из-за погоды: непривычно холодное даже для Сибири начало лета побудило многих новосибирцев отложить решение квартирного вопроса до лучших времен и уехать греться на море. Поэтому продавцы идут на уступки ради быстрой продажи, что не дает квадратному метру дорожать.
По словам Александра Чернокульского, директора АН «Жилфонд», в июне средние цены на вторичное жилье Новосибирска вернулись на апрельские позиции, нивелировав майский рост. «Текущая ситуация хороша для покупателей: стоимость квартир не завышена, есть недорогие варианты», – уверен Александр Чернокульский.
Место решает все
В отличие от первичного рынка, где на цены значительно влияют степень готовности дома и репутация застройщика, на «вторичке» основным ценообразующим фактором является место. Так, по данным RID Analistics, если в традиционно самом дорогом Центральном районе «квадрат» в среднем стоит 78,3 тыс. руб., то в самом дешевом Первомайском – 46,9 тыс. руб.
Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» называет места, где зафиксированы самые высокие средние цены на квартиры в Новосибирске: микрорайон Депутатский (91,3 тыс. руб. за 1 кв. м), «Вокзальная магистраль – проспект Димитрова» (82,2 тыс.), «Верхняя зона» Академгородка (80,8 тыс.). Самая низкая средняя цена – 36,25 тыс. руб. за 1 кв. м – отмечена в микрорайоне «Речпорт».
Аналитики «Сибакадемстрой Недвижимости» сообщают, что незначительный рост цен во II квартале 2013 года случился во всех районах, кроме Первомайского. Традиционно дорожал исторический центр – здесь расположены в основном дома сталинской постройки и объекты с планировкой нового типа. Но наибольший прирост средней цены показал Калининский район (+1,8%). Это объясняется появлением новых дорогих объектов на улице Богдана Хмельницкого, в микрорайонах «Родники» на улице Михаила Немыткина, 4-й Юбилейной на улице Менделеева. Но, несмотря на это, Калининский район остается одним из городских лидеров по низким ценам – из-за удаленности.
Чем меньше – тем дороже
Другой фактор, влияющий на стоимость «квадрата» на вторичке, – площадь. Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» проследил динамику цены с апреля по июнь по типам жилья. Результат: небольшие квартиры в Новосибирске – «студии» и «малосемейки» – пользуются повышенным спросом и быстрее дорожают.
Наибольший квартальный прирост на рынке вторичного жилья Новосибирска показали «малосемейки» – их цена в среднем выросла на 7,1%. Эксперты объясняют это тем, что дорогих объектов на рынке стало значительно больше. Новые варианты появились в домах на Дачной улице, в центре Заельцовского района, на площади Калинина, улицах Есенина и Трикотажной – с хорошей транспортной доступностью и объектами социальной инфраструктуры.
Значительный прирост показали квартиры-студии в Новосибирске: + 3,8% к уровню I квартала. Причина – хороший спрос на такое жилье.
Самая высокая средняя цена приходится на квадратный метр в однокомнатных квартирах. Отчасти это объясняется тем, что большинство предлагаемых «однушек» расположены в центре города и в районах, граничащих с центром по линии метро. Но главное – спрос на такие квартиры стабильно высок.
Что предлагают
Больше всего квартир продается в Ленинском районе – 19% от общего объема. Причем треть их расположена неподалеку от станций метро «Студенческая» и площади Карла Маркса. 16% от общего числа предложений приходятся на Октябрьский район – много жилья предлагается в микрорайоне МЖК, на улицах Высоцкого, Татьяны Снежиной, Бориса Богаткова и Выборной улице (в районе НГПУ). Меньше всего жилья (4%) продается в Советском районе.
Наибольшее количество предложений на вторичном рынке жилья Новосибирска приходится на двухкомнатные квартиры. Чуть меньше предлагается однокомнатных. Что интересно, в июне увеличился объем предложения «однушек» и «трешек» – на 3,2% и 2,1% соответственно.
Средняя площадь однокомнатных квартир, которые сегодня продаются в городе, составляет 33,4 кв. м, двухкомнатных – 51,6, трехкомнатных – 76,2, а многокомнатных – 110,7.
Судя по сложившейся ситуации, существенный рост цен на вторичном рынке городского жилья нынешней осенью маловероятен, считают эксперты. Структура предложения и спроса тоже вряд ли изменится: однокомнатные и квартиры-студии в Новосибирске еще долго будут самыми популярными у покупателей. Но рынок должен стать активнее – вернувшиеся из отпусков новосибирцы привезут с собой и отложенный спрос.
Анна Ланская, БН.ру